¿Cómo afecta la AB 832 a los propietarios?

Como la mayoría de los propietarios ya saben, el SB 91 se extendió hasta el 30 de septiembre de 2021 bajo una nueva ley, AB 832. La AB 832 extiende el plazo para que los inquilinos paguen el 25% de la renta impaga hasta el 30 de septiembre de 2021 e incorpora varios cambios significativos a las leyes existentes, incluyendo nuevos requisitos de notificación y procedimientos de desalojo hasta el 31 de marzo de 2022.

La siguiente información es una visión general de los cambios y nuevos requisitos bajo AB 832. Visión general de AB 832: AB 832 extiende las protecciones actuales de desalojo de COVID-19 bajo AB 3088 y SB 91 por 90 días, (incluyendo la obligación de pagar el 25% de la renta no pagada de COVID) hasta el 30 de septiembre de 2021. Amplía el actual Programa Estatal de Ayuda al Alquiler para proporcionar a los propietarios el 100% de los alquileres impagados alquiler adeudados por calificar inquilinos, que se pagará a los propietarios por los alquileres impagados que se acumulen entre el 1 de abril de 2020 y el 1 de septiembre de 2021.

No todos los inquilinos cumplen los requisitos. Sólo los inquilinos con una renta igual o inferior al 80% de la renta media de la zona pueden optar a los fondos. "Alquiler" incluye cualquier obligación financiera que deba el inquilino en virtud del contrato de alquiler. Los propietarios que ya hayan recibido el 80% del programa de ayuda al alquiler recibirán automáticamente el aumento del 20% sin tener que presentar una nueva solicitud. El AB 832 pagará el 100% del alquiler impagado a los inquilinos que reúnan los requisitos, incluso cuando el inquilino ya haya desalojado la vivienda. El AB 832 permite a los propietarios solicitar el Programa Estatal de Ayuda al Alquiler en nombre de los inquilinos y requiere que el programa de ayuda al alquiler notifique tanto al propietario como al inquilino cuando cualquiera de ellos presente una solicitud completa de ayuda al alquiler, así como una vez que se haya tomado una "decisión final" con respecto a la ayuda al alquiler, incluyendo, si fue aprobada, denegada, y/o cualquier fondo que se haya emitido. Véase más abajo para obtener más información sobre la "decisión final".
La AB 832 también exige que los programas estatales y locales de ayuda al alquiler proporcionen a los propietarios e inquilinos un acceso fácil a sitios web/portales en línea que permitan a ambos verificar el estado de una solicitud. Se requiere que el acceso esté disponible en o antes del 15 de septiembre de 2021. Dependiendo de dónde se encuentre su propiedad de alquiler, el proceso de solicitud se administrará a través de su ciudad, condado o el estado. Para obtener más información sobre cuándo, dónde y cómo presentar la solicitud, visite housingiskey.com.

AB 832 incluye nuevas disposiciones conocidas como la "Ley de Recuperación de Viviendas de Alquiler COVID-19" (CRHRA) (que es diferente y adicional a la "Ley de Alivio de Inquilinos COVID-19", (CTRA)). La CRHRA crea nuevos procedimientos para las retenciones ilegales que se implementarán y utilizarán entre el 1 de octubre de 2021 y el 31 de marzo de 2022. Véase más abajo para más detalles. AB 832 PREGUNTAS Y RESPUESTAS ¿Tengo que participar? No. . . pero sí. Mientras que los propietarios no están obligados a participar, cuando un propietario se niega a participar, cualquier persona de un "hogar calificado" puede solicitar asistencia directamente y, si se aprueba, recibir dinero directamente del programa. El inquilino deberá remitir ese pago al propietario en un plazo de 15 días judiciales, PERO . . quién puede decir que los inquilinos realmente pagarán a sus propietarios y, si no lo hacen. . Los propietarios que decidan no participar no podrán desalojar a los inquilinos.

En virtud de la ley AB832, los propietarios deben comprobar en los documentos de desahucio que han solicitado financiación. Consulte más abajo para obtener más detalles. ¿Cuáles son los nuevos requisitos de notificación requeridos por AB 832? A partir del 1 de julio de 2021, los propietarios deben enviar una nueva notificación a todos los inquilinos que, a partir del 1 de julio de 2021, tengan alguna obligación de alquiler pendiente que se haya acumulado entre el 1 de marzo de 2020 y el 30 de septiembre de 2021. Esto incluye a todos los inquilinos que deban alquileres por este período de tiempo, incluyendo inquilinos que: No haya recibido todavía un aviso de 15 días para pagar el alquiler o abandonar la vivienda. Han recibido un aviso de 15 días pero no han devuelto la declaración. Han recibido un aviso de 15 días y SI devolvieron la declaración; y/o, Entraron en un acuerdo de pago con el propietario y han estado haciendo los pagos a tiempo, pero todavía deben el alquiler sin pagar bajo el acuerdo a partir del 1 de julio de 2021. Brennan Law Firm tiene esas notificaciones y las entregará en su nombre. Las notificaciones en otros idiomas que no sean el inglés se pueden descargar del sitio web del Departamento de Bienes Raíces.  

¿Cómo amplía el AB 832 las protecciones contra el desalojo? Como se mencionó anteriormente, las protecciones creadas originalmente bajo AB 3088 y ampliadas bajo SB 91 se extienden bajo AB 832. Los propietarios todavía están obligados a entregar a los inquilinos un aviso de pago de 15 días por el alquiler no pagado que se acumule entre el 1 de marzo de 2020 y el 30 de septiembre de 2021 antes de presentar un desalojo. Sin embargo, el AB 832 extiende las protecciones de los inquilinos hasta el 30 de septiembre de 2021 para los inquilinos que devuelven la declaración COVID. En lugar del 30 de junio de 2021, los inquilinos que devuelven la declaración COVID Ahora, los inquilinos tienen hasta el 30 de septiembre de 2021 para pagar el 25% de las cantidades exigidas en los avisos de 15 días por el alquiler impagado acumulado entre 1 de septiembre de 2020 y 30 de septiembre de 2021(el período de transición). El proyecto de ley 832 también amplía las protecciones de "causa justa" del proyecto de ley 3088 y del proyecto de ley 91 establecidas en el proyecto de ley 1482 (control de alquileres y desalojos en todo el estado) hasta el 30 de septiembre de 2021. El AB 3088 y el SB 91 ampliaron temporalmente los requisitos de "causa justa" del AB 1482 (control de alquileres y desalojos en todo el estado) a todas las propiedades, incluso a las que anteriormente estaban exentas del AB 1482 (como viviendas unifamiliares y nuevas construcciones).

This means that tenancies may not be terminated unless: The termination notice is based on one of the permissible “just cause” reasons specified in AB 1482; and, The just cause reason is stated in the termination notice. Just cause terminations for “demolition” or “substantial renovation” remain temporarily prohibited under AB 832, unless necessary to comply with health and safety laws. Also prohibited are evictions against tenants who fail to vacate at the expiration of their fixed term lease. Is non-payment of rent a “just cause” to evict?  The short answer is yes. In non-payment of rent cases, the protections of AB 832 are only applicable to tenants who submit a declaration of COVID-19 financial distress to the landlord within the 15-Day Notice period. If a tenant ignores the 15-Day Notice, the landlord may immediately file an eviction (unless prohibited by a local municipality’s moratorium).
In response to an eviction for non-payment, a tenant who failed to return the declaration of COVID-19 financial distress may still file the declaration with the court within the time period provided to file a response (typically, 5 business days). Where the tenant does so, the court will hold a hearing and, if the judge finds that the tenant’s failure to return the declaration was the result of “mistake, inadvertence, surprise, or excusable neglect”, the tenant will still be temporarily protected from eviction.   What else should I know about AB 832? It does NOT prohibit increases in rent. However, check your local moratorium to determine whether rent increases are permitted or prohibited by the local municipality. AB 832 continues to prohibit a landlord from charging or attempting to collect late fees from a tenant who has submitted a declaration of COVID-19-related financial distress. AB 832 prohibits a landlord from increasing “fees” or charging new “fees” for services previously provided by the landlord without charge for a tenant who has submitted a declaration of COVID-19- related financial distress.
AB 832 continues to prohibit landlords (and screening companies) from using unpaid COVID-19 rental debt (amounts that came due between March 1, 2020 and September 30, 2021) as a negative factor when evaluating an application, or as the basis for disqualifying an otherwise qualified prospective tenant. This prohibition applies even if the tenant’s failure to pay rent were not caused by financial distress related to COVID-19. AB 832 extends the prohibition against the sale or assignment of all COVID-19 rental debt accruing between March 1, 2020 and September 30, 2021 until October 1, 2021. After October 1, 2021, the prohibition is only partially lifted. The ban on a sale or assignment is lifted only in connection with tenants who do not meet the eligibility criteria of the federal rental assistance program but, remains in place permanently in connection with tenants who meet the eligibility criteria.   What is the “COVID Rental Housing Recovery Act” (CRHRA) under AB 832? The CRHRA creates new procedures for evictions filed between October 1, 2021, and March 31, 2022. The new eviction procedures apply to evictions for recovery of unpaid rent accrued due to a COVID-19 hardship experienced between March 1, 2020, and March 31, 2022. The CRHRA does not apply to new tenancies that begin on or after October 1, 2021. Lease renewals, extensions, and “new” leases with at least one tenant who already lawfully occupies the premises are not considered new tenancies. A new lease in which a tenant takes possession of a new unit presumably qualifies as a “new tenancy”. What new eviction procedures are created by CRHRA? Beginning October 1, 2021, landlords are required to serve a tenant who fails to pay rent with a specific 3-Day Notice To Pay Or Quit informing the tenant about how to apply for rental assistance. When filing the eviction, the court will not issue a summons seeking possession of a residential rental unit based on nonpayment of rent unless the landlord files a statement that meets requirements (1) or (2) below.
(1)        The landlord must include both of the following with the complaint: A statement verifying, under penalty of perjury, that before filing the complaint, the landlord completed an application for government rental assistance to cover the rental debt demanded in the case, but the application was denied; and A copy of the “final decision” (see below) from the pertinent government rental assistance program denying the rental assistance application. Or;
(2)        The landlord files a statement, under penalty of perjury, verifying that all four of the following are true: Before filing the complaint, the landlord submitted a completed application for rental assistance to the pertinent government rental assistance program to cover the rental debt demanded from the defendants in the case. Twenty days have elapsed since the latter of: The date the landlord submitted the rental assistance application; or The date the landlord served the tenant with the three-day notice. The landlord has neither received notice, nor obtained verification from the pertinent government rental assistance program, indicating the tenant has submitted a completed application for rental assistance. The landlord has received no communication from the tenant indicating the tenant has applied for government rental assistance. What constitutes a “final decision“? “Final decision” means either of the following determinations by a government rental assistance program regarding a tenant’s application: The application is approved. The application is denied for any of the following reasons:
The tenant is ineligible for government rental assistance.
The government rental assistance program no longer has sufficient funds to approve the application.
The application for rental assistance remains incomplete 15 court days after the landlord properly completed the landlord’s portion of the application because of failure on the part of the tenant to properly complete the tenant’s portion of the application.
“Final decision” does not include: The rejection of an application because the landlord failed to complete it or, completed it improperly. Notification that an application is temporarily pending further action by the government rental assistance program or the applicant. Or, Notification that the landlord or tenant applied to the wrong government program.  
Does the CRHRA provide additional tenant protections? Yes. Even after a successful eviction, but before the sheriff carries out the lock out, the tenant may still ask the court to stop the eviction if the tenant obtains approval of an application for rental assistance. If the tenant obtains proof of a successful rental assistance application, the court will hear the matter within 5-10 days to determine whether the lockout should be temporarily held for the tenant to obtain rental assistance. This process may be repeated as necessary if there is a delay in the tenant’s receipt of the funds.   Are there any limits to tenant protections under AB 832? Yes, for now. On and after October 1, 2021, tenants are no longer protected from eviction by paying only 25% of the unpaid rent. As of October 1, 2021, a tenant is required to pay 100% of the monthly rent to be protected from eviction. This could change if AB 832 is extended.  
Are local governments allowed to extend or re-instate local moratoria on evictions for non-payment of rent that conflict with CTRA? No. AB 832 extends the provisions of CTRA that limit the ability of local governments to enact or extend moratoria on non-payment of rent cases. Local eviction moratoria that were in effect before August 19, 2020, may remain in effect but may not be extended. However. . . We anticipate local governments will continue to claim the right to expand and/or enact eviction moratoria unrelated to non-payment of rent. For example, LA County continues to take the position that they are only preempted in their ability to limit evictions in non-payment of rent cases and, otherwise, they may extend additional protections as they deem fit.
As an example, LA County limited the ability terminate a tenancy based on violations of the rental agreement including unauthorized individuals and/or animals.   Under AB 832, when will the tenant be required to repay the balance of unpaid rent? AB 832 does not specifically address the repayment of debt, other than to address it in connection with local moratoria. AB 832 states that any provision in a local moratorium which allows a tenant a specified period of time to repay the unpaid COVID-19 rent shall be subject to all of the following: If the provision in effect on August 19, 2020, required the repayment period to commence on a specific date on or before May 1, 2022, that date remains in place and enforceable.
If the provision in effect on August 19, 2020, required the repayment period to commence on a specific date after May 1, 2022, or conditioned commencement of the repayment period on the termination of a local state of emergency, the repayment period is deemed to begin on May 1, 2022. The time period in which a tenant must repay the unpaid COVID-19 rent, (e.g., 12 months) may not be extended beyond the time period in effect on August 19, 2020. Nor may a provision permit a tenant to repay the unpaid COVID-19 rent beyond May 31, 2023.  
How will AB 832 interact with the extension of the CDC order preventing evictions through July 31, 2021. AB 832 has no effect on the extension of the CDC eviction moratorium. The CDC order may prevent landlords from evicting tenants, even if that tenant did not comply with CTRA and/or an applicable local eviction moratorium. The CDC order is to be interpreted by local judges so, depending on where your property is located and the environment of the particular courthouse in which your case is heard, the CDC order may or may not affect your case.
The CDC order has been shot down multiple times throughout the country as illegal and unenforceable, but that may not make a difference in your local courthouse. In conclusion, AB 832 is yet another move by California legislators to kick the can down the road. It extends prior eviction protections, enacts new notice requirements, and creates new procedures to be complied with by landlords seeking to evict tenants or terminate tenancies. Moreover, AB 832 offers a faint glimmer of hope to landlords with promises of repayment of 100% of the unpaid rent, (provided the tenant qualifies) and a return to 3-day notices (which are really “23-day notices” due to new notice requirements and eviction procedures). The extension of some provisions through March of 2022 may be interpreted as an implied agenda of the legislators’ to push the evaporating COVID emergency (and its associated tenant protections) well into 2022.